一、总则

　　第一条  为了规范我市前期物业服务招投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业服务市场秩序，保护招投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，结合我市实际，特制定本办法。

　　第二条  在巴彦淖尔市城镇范围内进行前期物业服务招投标活动的均适用本办法。

　　第三条  前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。

　　第四条  前期物业服务招投标应当遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条  市住建委负责全市前期物业服务招投标活动的指导监督工作。各旗县区物业主管部门负责本辖区内前期物业服务招投标活动的具体监督管理。

　　街道办事处、镇人民政府及社区居委会协助物业主管部门做好前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理工作。

　　第六条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模小于2万平米的，经旗县区物业主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　一个物业管理区域内，只能选聘一个物业服务企业提供物业管理服务。

　　二、招标

　　第七条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第八条  招标人应按规定时限完成前期物业服务招投标工作。现售商品房项目在现售前三十日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业在交付前九十日完成。

　　第九条  前期物业管理招标应以公开招标为主，采取邀请招标的，需经项目所在地旗县区物业主管部门批准方可实施。

　　招标人采取公开招标方式的应当在公共媒体上发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目基本情况以及获取招标文件的办法等事项；采取邀请招标的，应当向5个以上（含本数）具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应包含上述内容。

　　第十条　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，也可以自行组织实施招标活动。

　　招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

　　招标代理机构不得为招标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。

　　招标人自行组织实施招标活动的，应当具备如下条件：

　　（一）具有法人主体资格；

　　（二）招标工作小组成员中与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的半数以上；

　　（三）具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。

　　第十一条  招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况、物业专项维修资金情况等；

　　（二）物业服务的内容和标准等；

　　（三）对投标人及投标文件的要求，包括对投标人的资格及投标文件的格式、主要内容、份数等；

　　（四）评标标准和评标方法；

　　（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法、程序等；

　　（六）物业服务合同的签订说明；

　　（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十二条  前期物业服务招投标活动实行备案制度。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，到所在地旗县区物业主管部门备案。招标人备案需提交以下材料：

　　（一）与物业服务有关的物业项目开发建设的批准文件；

　　（二）招标公告或投标邀请书；

　　（三）招标文件；

　　（四）招标代理委托合同（委托招标代理机构招标的）或招标小组人员资料（自行组织招标的）；

　　（五）法律、法规规定的其他材料。

　　各旗县区物业行政主管部门应在10日内完成备案工作，并向招标人发出《前期物业管理招标材料备案通知书》；发现有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　招标人应在取得《前期物业管理招标材料备案通知书》后发出招标公告或者投标邀请书。

　　第十三条  招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、管理业绩证明材料、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

　　第十四条  经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人为正式投标人。

　　第十五条  招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件之日止，最短不得少于20日。

　　第十六条  招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当将修改后的招标文件报所在地旗县区物业管理部门备案确认，在取得新的《前期物业管理招标材料备案通知书》后，以书面形式通知所有的招标文件收受人，并将提交投标文件截止时间至少向后顺延15日。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十七条  招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘招标项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对潜在投标人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十八条  招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　三、投标

　　第十九条  本市年终综合考评进入物业招投标企业库的物业服务企业及新设立未承接项目的物业服务企业和在本市登记备案未承接项目的市外物业服务企业，均可参与本市物业服务投标活动。

　　第二十条  投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　投标人应当按照招标文件的需求编制投标文件，投标文件应当对招标文件中提出的实质性要求和条件做出明确回答。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　（一）投标函；

　　（二）投标人授权委托书；

　　（三）投标报价，包括物业服务费用收支预算方案；

　　（四）物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、业绩情况、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺；

　　（五）对招标文件所列其他内容的陈述；

　　（六）招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十一条  投标人应当在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件密封送达招标文件指定的地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第二十二条  投标人在招标文件规定的投标截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，送达、签收和保管应当符合本办法第二十一条的规定。

　　第二十三条  投标文件（含补充或修改的内容）有下列情况之一的，视为无效：

　　（一）逾期送达；

　　（二）送达时未密封；

　　（三）未加盖投标人法人公章。

　　第二十四条  投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。

　　四、开标、评标和中标

　　第二十五条  前期物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，由所在地旗县区物业管理部门派人到场进行全程监督。

　　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点；开标时应邀请所有投标人参加。

　　第二十六条 开标由招标人主持，应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第二十七条  评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应当由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为5-9人的单数，其中，招标人代表不得超过2人。物业服务方面的专家是指市房地产业协会中从事物业服务及相关领域工作，并具有一定专业水平的人员。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从所在地旗县区物业主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

　　与投标人员有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　第二十八条  评标委员会可以采用公开答辩和书面形式的方式，要求投标人对投标文件中有关内容做出澄清。

　　第二十九条  评标委员会应当按照招标文件确定的评标办法和标准，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十条　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十一条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名靠前排序的合格的中标候选人。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第三十二条  项目中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出通知书，同时将结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

　　第三十三条  招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，签订《前期物业服务合同》（示范文本），并于合同签订15日内，将合同报送所在地物业主管部门备案。

　　备案资料应当包括开标评标过程记录、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、招标人与中标人订立的物业管理服务合同等资料。

　　物业管理服务合同一经备案，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第三十四条　中标人应在签订合同前提交履约保证金，履约保证金由所在地旗县区物业管理部门统一保管，专户储存。

　　第三十五条  招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

　　第三十六条 物业服务企业擅自终止物业服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业法定代表人三年内不得在本市从事物业管理活动。

　　五、附则

　　第三十七条　 非前期物业服务招投标可参照本办法执行。

　　第三十八条　 本办法自公布之日起30日后施行，2006年1月9日印发的《巴彦淖尔市前期物业管理招投标管理暂行办法》（巴房产发〔2006〕3号）同时废止。