一、制定背景

为规范新建住宅前期物业服务招投标活动，强化对建设单位选聘物业服务人的监督指导，破解行业“低价中标、质价不符”突出顽疾，构建竞争有序的物业服务市场环境，依据《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《内蒙古自治区物业管理条例》等法律法规，自治区住房和城乡建设厅制定了《内蒙古自治区住宅前期物业服务招投标管理办法》（以下简称《管理办法》）。

二、主要内容

《管理办法》共七章二十七条，自2027年1月1日起施行。

（一）明确适用范围与分级监管体系。办法适用于自治区新建住宅建设单位选聘前期物业服务人的招投标活动。建立自治区统筹、盟市督导、旗县主抓三级监管机制；盟市组建评标专家库，落实专家培训、考评、清退动态管理；推行优先使用公共资源交易平台，条件不具备的经确认可使用其他合规招投标平台；将招投标行为纳入信用管理，落实信用加分与失信惩戒。

（二）规范招标方式，严防规避招标。招标分为公开招标、邀请招标；明确邀请招标两类适用情形，细化公开招标成本占比量化判定标准。投标人少于3家或者住宅规模小于2万平方米，经旗县物业主管部门批准，方可协议选聘，严禁分期开发项目拆分建筑面积规避招标。协议选聘的收费标准要与服务水平相匹配，全套材料报旗县备案。设置两种招标导向，固定服务标准由投标人报价，或者固定价格由投标人比拼服务方案。招标人可自行招标或委托具备能力的代理机构开展。

（三）严格招标文件与备案管理。细化招标文件必备要素，技术标要求设置保洁、维修响应、绿化养护等可量化考核指标；商务标加分项总分不得超过商务标30%，禁止设置不合理条件排斥潜在投标人。实行招标前置备案，支持线上+线下双轨备案。明确邀请招标禁止向严重失信主体发出投标邀请。

（四）划定投标资格。列明9类不具备参与投标情形，对利害关系关联企业、串通投标、挂靠弄虚作假、行贿、失信被执行人、限制投标、电子投标异常等情形作出禁止规定；投标报价不得低于成本，必须做到质价相符。

（五）规范开标、评标、中标备案全流程。评标委员会物业管理专业专家要熟悉物业行业实际；中标结果公示不少于3日。中标后15日内办理中标备案，完整归档招投标资料，档案保存期限不少于15年；出现中标人放弃中标、查实违法等情形，可依次递补候选人或重新招标。

（六）强化合同签订与履约备案约束。中标通知书发出30日内签订前期物业服务合同，投标文件、答疑纪要作为合同附件，不得签订背离实质性内容的补充协议。物业服务人在合同生效30日内完成合同备案，备案结果抄送属地街道办事处（苏木、乡镇人民政府）。项目交付前物业企业解约或破产解散的，建设单位必须重新公开招标。

三、核心亮点

一是压实分级监管，专家库动态管理。明确三级监管职责，盟市统一组建评标专家库，落实培训、考评、清退，解决专家不专业、评审质量参差不齐问题。

二是从源头破解低价低质。强化技术标量化评审，严控商务标加分上限，推行两种招标模式，引导从拼价格转向拼服务方案。

三是堵住规避招标漏洞。明确协议选聘的审批条件，明令禁止分期项目拆分面积规避招标，细化邀请招标成本占比量化标准。

解读单位：内蒙古自治区住房和城乡建设厅

联系电话：0471-6610525

《内蒙古自治区住宅前期物业服务招投标管理办法》http://zjj.bynr.gov.cn/xxgk/zdgk/zjwzcfg/zcfg/202608/t20260831_590722.html