巴住建房发〔2023〕143号 签发人：谢卫仁
关于对市政协五届二次会议第045号提案的答复
李相伟委员：
您提出《关于妥善解决临河城区内烂尾楼》的提案收悉，现答复如下:
通过近几年对房地产市场的治理整顿，我市房地产遗留问题基本得到解决，但仍存在个别项目解决不彻底的情况，已售逾期难交付的项目逐年增多。经对全市已办理用地、规划手续，项目开工后停工一年以上的房地产烂尾楼项目进行排查基本情如下:
一、基本情况
（一）已售逾期难交付保交楼项目
2022年8月20日，住房和城乡建设部等9部委下发《关于通过专项借款支持已售逾期交付住宅项目建设交付的工作方案》的通知（建房〔2022〕62号），2022年9月27日，中国人民银行、住建部、财政部3部门下发《保交楼专项借款资金管理办法》（银发〔2022〕218号），通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设工作启动。为做好我市“保交楼、保民生”工作，市住建局对全市137个房地产在建项目进行全面梳理，全市存在已售逾期难交付风险项目88个，共计25615套。全市第一批申请保交楼专项借款52个项目，申请借款资金35.34亿元，经国家、自治区审批，共获得14.8亿元借款。截止8月底，全市第二批申请保交楼专项借款34个项目，申请资金20.07亿元，经国家、自治区审批，共获得10.02亿元借款。已拨付专项借款16.56亿元。我市两批专项借款共获得24.82亿元，占全区27%。我市保交楼项目按时序推进，截止到8月底我市保交楼项目已经交付12186套。
（二）房地产历史遗留问题
全市房地产历史遗留问题项目136个,66514套：其中，“办证难”项目93个，54242套,“入住难”项目32个，10520套,“回迁难”项目11个，1752套。剩余未解决“回迁难”和“入住难”项目3个，503套。目前五原县金都名苑小区、俊峰国际正在加快推进建设；五原县新时代广场有21户回迁户，已有12户异地回迁，其他9户正在谈判，争取异地回迁。
（三）烂尾楼项目
经过进一步排查，除历史遗留问题和保交楼项目外，全市共有烂尾楼项目9个，总套数5024套，已网签2111套。其中临河区2个项目，总套数1969套，已网签969套；乌拉特前旗2个项目，总套数295套，已网签109套；乌拉特中旗3个项目，总套数2258套，已网签686套；磴口县2个项目，总套数502套，已网签347套；所有项目主体已完工。
二、烂尾楼形成原因
（一）建设资金问题。受全国房价下跌、调控政策及金融政策影响，房地产市场呈下行趋势，企业经营销售遇到极大困难，加之部分开发企业自身经营能力及资金实力不强，或同时开发多个项目，出现资金拆借、资金链断裂等问题，导致工程停工或后期配套难以完成。
（二）企业融资问题。自2008年以来，随着房地产市场的不断升温，国家开始对房地产投资进行宏观调控，出台了房地产开发贷款规模限制等一系列政策，随着政策效力的显现，中小开发商融资渠道受到极大的限制，由于购房贷款审核严格、企业贷款收而不放，导致企业资金短缺。为确保项目运行，很多中小开发商转向高息融资和民间集资，导致开发企业成本攀升，造成资金链断裂，项目烂尾。
（三）涉法涉诉问题。部分开发企业因借贷将房屋、土地抵押，或因其他刑事、经济纠纷案件，导致正在建设中的房屋或土地被法院查封，开发企业无法办理预销售或销售房屋。
三、已采取措施
（一）提高政治站位，压实各方责任。成立由市政府王志平市长为组长的房地产风险稳控领导小组，对烂尾楼项目工作进行综合调度、指导、协调和督促。同时各旗县区政府也相应成立工作专班，进驻各烂尾楼项目。市委政府主要领导和分管领导多次召开专题调度会，切实把任务细化分解，做到工作量化到位、任务分解到位、责任落实到位，真正把“规划图”变成“施工图”。各属地政府负“属地主体”责任，部门负“监管主体”责任，企业负“实施主体”责任，明责定压，层层推进。各旗县区工作专班进驻项目后，深入研判矛盾纠纷问题产生的原因，针对不同项目存在症结制定化解方案，精准施策靶向监督，稳步推进化解工作。
（二）制定“一楼一策”，分类指导。根据我市实际情况，市政府出台了一系列政策措施，按照“办证优先、事要解决、特事特办”和老百姓无过错、群众利益无小事的原则，通过“税证分离、费证分离和监管与办证分离”方式及法律手段，破解瓶颈问题。全市房地产历史遗留问题项目136个,66514套：其中，“办证难”项目93个，54242套,“入住难”项目32个，10520套,“回迁难”项目11个，1752套；目前已解决132个项目，65955套，在全区推动解决历史遗留问题中取得了较好的成效，并在自治区专项调度会议中作了先进经验发言。
（三）千方百计推动复工复产。充分运用法律、行政和市场手段，为“能自救”的原开发商提供“保交楼”政策支持，协助并督促其及时复工建设。对“难自救”的开发商，聘请第三方机构对项目进行梳理，核实资金、购房途径、款项缴纳等信息，为项目破产清算或代建合作提供依据。引入具有实力的社会资本方接盘建设，及时理顺双方权利义务，确保原开发商和接盘方安全平稳过渡，实现复工。充分发挥业主的能动性和积极性，组建业主委员会，充分吸纳业主的意见和建议，组织业主自救。
（四）部门配合，协同推进。全市各部门相互协作，建立“会商会办”机制，主动沟通衔接、互通信息、互相配合，形成工作合力，最大程度为企业提供要素保障。纪检监察和司法机关主动作为，及时查处一批涉房地产开发的违纪违法违规问题，并对“烂尾楼”整治工作全程监督，保证化解途径合理合法。同时举一反三，制定更有效的措施，形成一批新的制度机制，防止“二次烂尾”和新增问题楼盘出现。
（五）持续整治房地产市场乱象。紧盯房地产领域业存在的乱象顽疾，整顿和规范房地产市场秩序，对违规预售、虚假广告、违约责任等行为严厉打击。会同市市场监督管理局对全市房地产领域进行“双随机—公开”联合抽查。有效堵塞监管漏洞，健全房地产市场监管机制，优化房地产市场营商环境。加强房地产信用体系建设，构建以信用评价为基础的房地产新型监管机制。
四、下一步工作措施
一是压实工作责任，强化指导督导。压实属地政府责任，采取市政府统筹、旗县区政府为管理实施主体的模式，由旗县区政府作为烂尾楼项目管理的责任主体，推动项目后续建设。建立协调机制，发挥政法、金融、自然资源等部门的职能作用，定期调度项目推进情况，通报工作进展，研究讨论工作中的重点任务、计划协调推动有关专项工作。健全完善相关制度机制，采取领导包联、周调度、月通报等工作机制，督促引导各级各方面真正把责任扛起来、把任务落实到位。
二是加快推进解决剩余问题解决。采取一事一议，一案一策的工作原则，进一步压实责任，督促开发企业想方设法筹措资金，通过资产置换、抵押、合作、入股等方式，积极盘活项目，加快施工进度，确保项目尽快建成，同时用好国家保交楼借款政策，对符合保交楼政策要求的项目及时申报。
三是多措并举推进项目建设。协调金融部门对房地产项目给予支持，下调个人住房按揭贷款利率，合理延后还款期限；加大住房公积金购房支持力度，提高贷款额度，实行公积金保证金与预售资金合并监管；增加预售资金监管拨付节点。对企业资金链断裂，无法继续建设的项目，由旗县区政府帮助寻找有实力的合作代建企业，完成项目后期建设。
四是坚持举一反三，建立长效机制。既立足当前做好化解工作又着眼长远抓好规范管理，进一步加强预售资金监管，督促开发商专款专用，完善批后监管措施，实现风险防控关口前移，从根源上杜绝新问题产生。同时持续整顿和规范房地产市场秩序，有效堵塞监管漏洞，优化房地产市场营商环境，切实维护人民群众合法权益。
巴彦淖尔市住房和城乡建设局
2023年9月1日
